Una delle domande che più spesso mi vengono fatte riguarda i lavori straordinari da eseguirsi sullo stabile, e in particolare mi viene chiesto se un condomino può o meno essere obbligato dal Condominio ad eseguire dei lavori sui balconi o terrazzi ad uso esclusivo. Scopriamo insieme cosa dice la Legge in merito.
La domanda è dunque: Il condominio può obbligare a fare lavori?
A venirci in aiuto c`è una recente sentenza del Tribunale di Bari, la n. 4236 del 26 ottobre 2023, che ha stabilisce che le delibere assembleari che incidono su beni di proprietà esclusiva sono nulle senza il consenso diretto del condomino interessato.
La vicenda
Nel caso in oggetto della sentenza, l’assemblea condominiale aveva deliberato l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sul terrazzo di un condomino, che minacciava di danneggiare gli appartamenti sottostanti a causa di infiltrazioni di acqua. Le spese venivano in parte addebitate al condominio e in parte al proprietario. Non avendo tuttavia quest’ultimo ottemperato al pagamento delle relative quote, il condominio agiva nei suoi confronti per il recupero del credito notificandogli un decreto ingiuntivo. Contro l’ingiunzione di pagamento il condomino proponeva opposizione che il giudice accoglieva. E ciò sulla base del seguente principio:
l’assemblea di condominio non può imporre lavori nelle proprietà private, neanche se questi sono necessari e urgenti. Tutt’al più il condominio può agire in giudizio contro il titolare del bene danneggiato (il terrazzo, il balcone, il lastrico solare, ecc.) affinché sia il giudice a obbligarlo ad eseguire le opere in questione.
Solo la magistratura può dunque imporre un’opera sulla proprietà esclusiva, non certo il condominio che è un soggetto privato, neanche se la delibera viene presa a maggioranza.
A rafforzare questo orientamento troviamo una sentenza della Corte di Cassazione (Cass. n. 13116/1997 e n. 4726/2016) che ha decretato la nullità della delibera avente ad oggetto manutenzioni sulla proprietà privata adottate in assenza dell’autorizzazione del condomino titolare esclusivo del bene.
Come si regolano le ingerenze nella proprietà esclusiva da parte del condominio?
L’assemblea condominiale ha il potere di gestire i beni e i servizi comuni e non può deliberare interventi su beni esclusivi come terrazzi e balconi senza ottenere il consenso del proprietario.
La decisione dell’assemblea condominiale sarebbe invalida perché va oltre i poteri che la legge le attribuisce. I poteri del condominio non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini a meno che tale invasione sia specificamente accettata nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda . In mancanza, ogni ingerenza nella proprietà altrui è invalida e priva di efficacia.
Quando il condominio può imporre i lavori?
Nel caso dei balconi l’assemblea condominiale può intervenire sulle parti che svolgono una funzione ornamentale e contribuiscono ad abbellire il palazzo come i parapetti, le fioriere in cemento, i frontalini. Tali beni sono condominiali perché fanno parte del decoro architettonico che è un bene comune. Dunque solo su di essi il condominio ha il potere di deliberare i lavori di manutenzione ponendo le spese a carico di tutti i condomini secondo millesimi, anche quelli con balconi non interessati ai lavori.
